איך מחשבים תשואה אמיתית בדירות נופש – ולמה רוב בעלי הדירות טועים

אחד המונחים השכיחים ביותר בעולם ההשקעות בנדל״ן הוא “תשואה”. כמעט כל בעל נכס או משקיע שוקל רכישת דירה לדירת נופש שואל את עצמו: כמה אחוז תשואה אפשר לעשות?
אלא שבתחום ניהול דירות נופש ו-Airbnb, התשואה האמיתית שונה מאוד מהמספרים שרוב האנשים מחשבים – ולעיתים הפער בין הציפייה למציאות מגיע לעשרות אלפי שקלים בשנה.

במאמר זה נפרק לעומק את מושג התשואה בדירות נופש, נסביר כיצד לחשב תשואה אמיתית (נטו), נזהה טעויות נפוצות, ונראה כיצד ניהול דירות נופש מקצועי משפיע ישירות על הרווח הסופי.

מהי תשואה – ומה ההבדל בין נדל״ן רגיל לדירות נופש

בנדל״ן להשכרה רגילה, חישוב התשואה פשוט יחסית:

מחיר רכישה
הכנסה חודשית משכירות
הוצאות בסיסיות

לעומת זאת, בדירות נופש:

ההכנסה משתנה מדי יום
ההוצאות רבות ומגוונות
יש עונתיות
יש תפעול יומיומי

לכן, ניהול דירות לתווך קצר מחייב חישוב תשואה מורכב ומדויק הרבה יותר.

הטעות הנפוצה: חישוב תשואה על בסיס הכנסה ברוטו

רבים מחשבים תשואה כך:

מחיר לילה × מספר לילות בחודש × 12 ÷ מחיר הנכס

זו טעות חמורה.

בדירות נופש, הכנסה ברוטו לא משקפת רווח אמיתי.
היא מתעלמת מעלויות מהותיות שמקטינות משמעותית את השורה התחתונה.

מהם מרכיבי ההכנסה בדירת נופש

כדי לחשב תשואה נכונה, צריך להבין קודם את מקורות ההכנסה:

תעריף לילה ממוצע
שיעור תפוסה שנתי
הכנסות נוספות (ניקיון, שהיות ארוכות וכו’)

הכנסה נכונה נמדדת שנתית, לא חודשית, בגלל עונתיות.

🔗 קישור פנימי מומלץ:
להבנת עונתיות וביקוש – ראו מאמר 6: מגמות ועתיד שוק דירות הנופש.

ההוצאות שרוב בעלי הדירות שוכחים לחשב

כאן נמצאת עיקר הבעיה. אלו הוצאות שחייבים לכלול:

דמי ניהול

בין אם ניהול עצמאי ובין אם שירותי ניהול ותפעול דירות נופש, יש עלות:

זמן
כסף
או שניהם

ניהול מקצועי גובה עמלה – אך לעיתים מגדיל את הרווח נטו.

ניקיון ותחזוקה

בדירת נופש:

ניקיון מתבצע אחרי כל אורח
תחזוקה שוטפת גבוהה יותר
בלאי מהיר

זו הוצאה משמעותית שרבים ממעיטים בה.

תיקונים ושחיקה

דירות נופש חוות:

שימוש אינטנסיבי
תקלות תכופות יותר
החלפות ריהוט

אי־הכללת סעיף זה מעוות את התשואה.

מיסוי

הכנסות מדירות נופש נחשבות לרוב כהכנסה עסקית:

מס הכנסה
לעיתים מע״מ
דיווחים שוטפים

🔗 קישור פנימי מומלץ:
לפירוט מלא – מאמר 7: רגולציה, חוקים ומיסוי בניהול דירות נופש.

תקופות ריקות

אין 100% תפוסה:

עונות חלשות
ביטולים
ימים ריקים בין אורחים

חישוב תשואה חייב לכלול זאת.

איך מחשבים תשואה אמיתית (שלב־אחר־שלב)

שלב 1: חישוב הכנסה שנתית ריאלית

לא לפי חודש “טוב”, אלא ממוצע שנתי.

שלב 2: הפחתת כל ההוצאות

כולל:

ניהול
ניקיון
תחזוקה
מיסוי
בלאי
ביטוחים

שלב 3: חישוב רווח נטו

זה המספר היחיד שחשוב.

שלב 4: חלוקה במחיר הנכס

כולל:

מחיר רכישה
מס רכישה
שיפוץ
ריהוט

זהו חישוב התשואה האמיתית.

למה ניהול מקצועי דווקא מגדיל תשואה

בעלי דירות רבים חוששים שדמי ניהול “אוכלים” תשואה. בפועל:

ניהול מקצועי מעלה תפוסה
מעלה מחיר ללילה
מצמצם טעויות
מונע תקופות ריקות

🔗 קישור פנימי מומלץ:
ראו גם מאמר 12: ניהול עצמאי מול חברת ניהול דירות נופש (מאמר עתידי).

השוואה: תשואה בדירת נופש מול השכרה רגילה

במקרים רבים:

השכרה רגילה = יציבות
דירת נופש = פוטנציאל רווח גבוה יותר

אך:

רק עם ניהול נכון
רק במיקום מתאים

🔗 קישור פנימי מומלץ:
לבחירת נכס נכון – מאמר 8: איך לבחור נכס שמתאים לדירת נופש.

השפעת מיקום על התשואה

מיקום משפיע ישירות על:

מחיר לילה
תפוסה
יציבות

בתל אביב, למשל, ניהול דירות נופש במיקומים מרכזיים מייצר תשואה עודפת גם בתקופות מאתגרות.

איך פוליטיקה ותיירות משפיעות על התשואה

בישראל:

יש תנודתיות
אך התאוששות מהירה

ניהול חכם מתאים תמחור וקהל יעד למציאות משתנה.

🔗 קישור פנימי מומלץ:
לניתוח רחב – מאמר 10: עתיד שוק דירות הנופש בישראל.

טעויות נפוצות שמורידות תשואה בלי לשים לב

חישוב על בסיס חודש שיא
התעלמות מהוצאות קטנות
ניהול תמחור ידני
חוסר מעקב
ניהול מרחוק ללא תשתית

🔗 קישור פנימי מומלץ:
לקריאה נוספת – מאמר 9: ניהול דירות נופש מרחוק.

איך לשפר תשואה בדירת נופש קיימת

תמחור דינמי
שיפור חוויית אורח
אופטימיזציה של מודעות
ניהול ביקורות
תחזוקה מונעת

אלו פעולות ניהוליות – לא שיפוץ יקר.

מתי תשואה גבוהה היא סימן אזהרה

הבטחות לתשואה “חריגה” לעיתים מעידות על:

חישוב לא נכון
התעלמות מהוצאות
הנחות לא ריאליות

תשואה בריאה היא כזו שניתנת לשימור לאורך זמן.

סיכום

תשואה אמיתית בדירות נופש אינה מספר יפה על הנייר – אלא רווח נטו שנשאר בסוף השנה.
רוב בעלי הדירות טועים כי הם:

מחשבים ברוטו
מתעלמים מהוצאות
לא מנהלים נכון

לעומת זאת, בעלי נכסים שעובדים עם שירותי ניהול דירות נופש מקצועיים, מחשבים נכון ופועלים אסטרטגית – נהנים מתשואה גבוהה, יציבה וברת־קיימא.

ההבדל אינו בדירה –
אלא באופן שבו מחשבים, מנהלים ומקבלים החלטות.

How to Calculate the Real Return in Vacation Rentals – and Why Most Apartment Owners Are Wrong

One of the most common terms in the world of real estate investments is “return.” Almost every property owner or investor considering the purchase of an apartment for a vacation rental asks himself: how many percent return can be made?
But in the field of vacation rental management and Airbnb, the real return is very different from the numbers most people calculate – and sometimes the gap between expectation and reality reaches tens of thousands per year.

In this article we will break down in depth the concept of return in vacation rentals, explain how to calculate real (net) return, identify common mistakes, and see how professional vacation rental management directly affects the final profit.

What Is Return – and What Is the Difference Between Regular Real Estate and Vacation Rentals

In regular rental real estate, the calculation of return is relatively simple:

Purchase price
Monthly rental income
Basic expenses

In contrast, in vacation rentals:

Income changes every day
Expenses are many and varied
There is seasonality
There is daily operation

Therefore, short-term rental management requires a much more complex and accurate return calculation.

The Common Mistake: Calculating Return Based on Gross Income

Many calculate return like this:

Nightly price × number of nights per month × 12 ÷ property price

This is a serious mistake.

In vacation rentals, gross income does not reflect real profit.
It ignores substantial costs that significantly reduce the bottom line.

What Are the Income Components in a Vacation Rental

To calculate correct return, one must first understand the income sources:

Average nightly rate
Annual occupancy rate
Additional income (cleaning, long stays, etc.)

Correct income is measured annually, not monthly, because of seasonality.

The Expenses Most Apartment Owners Forget to Calculate

This is where the main problem lies. These are expenses that must be included:

Management Fees

Whether self-management or vacation rental management services, there is a cost:

Time
Money
Or both

Professional management charges a fee – but sometimes increases net profit.

Cleaning and Maintenance

In a vacation rental:

Cleaning is performed after every guest
Ongoing maintenance is higher
Wear and tear is faster

This is a significant expense that many underestimate.

Repairs and Wear

Vacation rentals experience:

Intensive use
More frequent malfunctions
Furniture replacement

Not including this item distorts the return.

Taxation

Income from vacation rentals is usually considered business income:

Income tax
Sometimes VAT
Ongoing reporting

Vacant Periods

There is no 100% occupancy:

Weak seasons
Cancellations
Empty days between guests

Return calculation must include this.

How to Calculate Real Return (Step by Step)

Step 1: Calculate Realistic Annual Income

Not according to a “good” month, but an annual average.

Step 2: Deduct All Expenses

Including:

Management
Cleaning
Maintenance
Taxation
Wear
Insurance

Step 3: Calculate Net Profit

This is the only number that matters.

Step 4: Divide by the Property Price

Including:

Purchase price
Purchase tax
Renovation
Furniture

This is the calculation of real return.

Why Professional Management Actually Increases Return

Many apartment owners fear that management fees “eat” return. In practice:

Professional management increases occupancy
Increases nightly price
Reduces mistakes
Prevents vacant periods

Comparison: Return in a Vacation Rental vs Regular Rental

In many cases:

Regular rental = stability
Vacation rental = higher profit potential

But:

Only with correct management
Only in a suitable location

The Impact of Location on Return

Location directly affects:

Nightly price
Occupancy
Stability

In Tel Aviv, for example, vacation rental management in central locations produces excess return even in challenging periods.

How Politics and Tourism Affect Return

In Israel:

There is volatility
But fast recovery

Smart management adjusts pricing and target audience to a changing reality.

Common Mistakes That Reduce Return Without Noticing

Calculation based on a peak month
Ignoring small expenses
Manual pricing management
Lack of monitoring
Remote management without infrastructure

How to Improve Return in an Existing Vacation Rental

Dynamic pricing
Improving guest experience
Listing optimization
Review management
Preventive maintenance

These are management actions – not expensive renovations.

When High Return Is a Warning Sign

Promises of “exceptional” return sometimes indicate:

Incorrect calculation
Ignoring expenses
Unrealistic assumptions

A healthy return is one that can be maintained over time.

Summary

Real return in vacation rentals is not a nice number on paper – but net profit left at the end of the year.
Most apartment owners are wrong because they:

Calculate gross
Ignore expenses
Do not manage correctly

In contrast, property owners who work with professional vacation rental management services, calculate correctly and act strategically – enjoy high, stable and sustainable return.

The difference is not in the apartment –
but in how one calculates, manages and makes decisions.

🇳🇱 Nederlands (תרגום מילה-במילה)

Hoe je het echte rendement bij vakantiewoningen berekent – en waarom de meeste appartementseigenaren ongelijk hebben

Een van de meest voorkomende begrippen in de wereld van vastgoedbeleggingen is “rendement”. Bijna elke eigenaar of investeerder die overweegt een appartement te kopen voor vakantieverhuur vraagt zichzelf af: welk rendement kan ik behalen?
Maar op het gebied van vakantieverhuurbeheer en Airbnb verschilt het werkelijke rendement sterk van de cijfers die de meeste mensen berekenen – en soms loopt het verschil tussen verwachting en realiteit op tot tienduizenden per jaar.

In dit artikel zullen we het begrip rendement bij vakantiewoningen diepgaand analyseren, uitleggen hoe je het echte (netto) rendement berekent, veelgemaakte fouten identificeren en laten zien hoe professioneel vakantieverhuurbeheer direct invloed heeft op de uiteindelijke winst.

Wat is rendement – en wat is het verschil tussen regulier vastgoed en vakantiewoningen

Bij regulier verhuurd vastgoed is de rendementsberekening relatief eenvoudig:

Aankoopprijs
Maandelijkse huurinkomsten
Basisuitgaven

Bij vakantiewoningen daarentegen:

Verandert het inkomen dagelijks
Zijn er veel en uiteenlopende kosten
Is er seizoensinvloed
Is er dagelijkse exploitatie

Daarom vereist kortetermijnverhuurbeheer een veel complexere en nauwkeurigere rendementsberekening.

De veelgemaakte fout: rendement berekenen op basis van bruto-inkomsten

Veel mensen berekenen rendement als volgt:

Nachtprijs × aantal nachten per maand × 12 ÷ aankoopprijs

Dit is een ernstige fout.

Bij vakantiewoningen weerspiegelen bruto-inkomsten niet de werkelijke winst.
Ze negeren substantiële kosten die de uiteindelijke opbrengst aanzienlijk verlagen.

Wat zijn de inkomenscomponenten van een vakantiewoning

Om een correct rendement te berekenen, moet men eerst de inkomensbronnen begrijpen:

Gemiddelde nachtprijs
Jaarlijkse bezettingsgraad
Aanvullende inkomsten (schoonmaak, langere verblijven, enz.)

Correcte inkomsten worden jaarlijks gemeten, niet maandelijks, vanwege seizoensinvloeden.

De kosten die de meeste appartementseigenaren vergeten te berekenen

Hier ligt het kernprobleem. Dit zijn kosten die moeten worden meegenomen:

Beheerkosten

Of het nu om zelfbeheer gaat of om diensten voor vakantieverhuurbeheer, er zijn kosten:

Tijd
Geld
Of beide

Professioneel beheer vraagt een vergoeding – maar verhoogt soms de netto-winst.

Schoonmaak en onderhoud

Bij een vakantiewoning:

Wordt na elke gast schoongemaakt
Is het doorlopend onderhoud hoger
Is de slijtage sneller

Dit is een belangrijke kostenpost die vaak wordt onderschat.

Reparaties en slijtage

Vakantiewoningen ervaren:

Intensief gebruik
Vaker storingen
Vervanging van meubilair

Het niet meenemen van deze post vertekent het rendement.

Belastingen

Inkomsten uit vakantieverhuur worden meestal beschouwd als bedrijfsinkomsten:

Inkomstenbelasting
Soms btw
Doorlopende rapportage

Leegstandsperiodes

Er bestaat geen 100% bezetting:

Zwakke seizoenen
Annuleringen
Lege dagen tussen gasten

Een rendementsberekening moet hiermee rekening houden.

Hoe bereken je het echte rendement (stap voor stap)

Stap 1: Bereken realistische jaarlijkse inkomsten

Niet op basis van een “goede” maand, maar een jaargemiddelde.

Stap 2: Trek alle kosten af

Inclusief:

Beheer
Schoonmaak
Onderhoud
Belastingen
Slijtage
Verzekeringen

Stap 3: Bereken de netto-winst

Dit is het enige getal dat telt.

Stap 4: Deel door de totale investeringskosten

Inclusief:

Aankoopprijs
Overdrachtsbelasting
Renovatie
Meubilair

Dit is de berekening van het echte rendement.

Waarom professioneel beheer het rendement daadwerkelijk verhoogt

Veel appartementseigenaren vrezen dat beheerkosten het rendement “opeten”. In de praktijk:

Verhoogt professioneel beheer de bezettingsgraad
Verhoogt het de nachtprijs
Vermindert het fouten
Voorkomt het leegstandsperiodes

Vergelijking: rendement bij vakantiewoning versus reguliere verhuur

In veel gevallen:

Reguliere verhuur = stabiliteit
Vakantieverhuur = hoger winstpotentieel

Maar:

Alleen met correct beheer
Alleen op een geschikte locatie

De invloed van locatie op het rendement

Locatie beïnvloedt direct:

Nachtprijs
Bezetting
Stabiliteit

In Tel Aviv bijvoorbeeld genereert vakantieverhuurbeheer op centrale locaties een bovengemiddeld rendement, zelfs in uitdagende perioden.

Hoe politiek en toerisme het rendement beïnvloeden

In Israël:

Is er volatiliteit
Maar ook snel herstel

Slim beheer past prijzen en doelgroepen aan een veranderende realiteit aan.

Veelgemaakte fouten die ongemerkt rendement verlagen

Berekenen op basis van een piekmaand
Kleine kosten negeren
Handmatige prijsstelling
Gebrek aan monitoring
Beheer op afstand zonder infrastructuur

Hoe het rendement van een bestaande vakantiewoning te verbeteren

Dynamische prijsstelling
Verbeteren van de gastervaring
Optimalisatie van advertenties
Beheer van beoordelingen
Preventief onderhoud

Dit zijn beheersmaatregelen – geen dure renovaties.

Wanneer een hoog rendement een waarschuwingssignaal is

Beloften van “uitzonderlijk” rendement wijzen soms op:

Onjuiste berekeningen
Het negeren van kosten
Onrealistische aannames

Een gezond rendement is een rendement dat op lange termijn vol te houden is.

Samenvatting

Echt rendement bij vakantiewoningen is geen mooi getal op papier – maar de netto-winst die aan het einde van het jaar overblijft.
De meeste appartementseigenaren zitten fout omdat zij:

Bruto berekenen
Kosten negeren
Niet correct beheren

Daarentegen genieten eigenaren die werken met professionele vakantieverhuurbeheerdiensten, correct rekenen en strategisch handelen, van een hoog, stabiel en duurzaam rendement.

Het verschil zit niet in het appartement –
maar in hoe men berekent, beheert en beslissingen neemt.

Comment calculer le rendement réel des locations de vacances – et pourquoi la plupart des propriétaires se trompent

L’un des termes les plus courants dans le monde des investissements immobiliers est « rendement ». Presque chaque propriétaire ou investisseur qui envisage l’achat d’un appartement destiné à la location saisonnière se demande : quel pourcentage de rendement peut-on obtenir ?
Mais dans le domaine de la gestion de locations de vacances et d’Airbnb, le rendement réel est très différent des chiffres que la plupart des gens calculent – et parfois l’écart entre les attentes et la réalité atteint des dizaines de milliers par an.

Dans cet article, nous analyserons en profondeur le concept de rendement dans les locations de vacances, expliquerons comment calculer le rendement réel (net), identifierons les erreurs courantes et verrons comment une gestion professionnelle de locations de vacances influence directement le bénéfice final.

Qu’est-ce que le rendement – et quelle est la différence entre l’immobilier classique et les locations de vacances

Dans l’immobilier locatif classique, le calcul du rendement est relativement simple :

Prix d’achat
Revenus locatifs mensuels
Dépenses de base

En revanche, dans les locations de vacances :

Les revenus varient chaque jour
Les dépenses sont nombreuses et variées
Il existe une saisonnalité
Il y a une exploitation quotidienne

Par conséquent, la gestion de la location courte durée nécessite un calcul du rendement beaucoup plus complexe et précis.

L’erreur courante : calculer le rendement sur la base des revenus bruts

Beaucoup calculent le rendement de la manière suivante :

Prix par nuit × nombre de nuits par mois × 12 ÷ prix du bien

Il s’agit d’une erreur grave.

Dans les locations de vacances, les revenus bruts ne reflètent pas le profit réel.
Ils ignorent des coûts importants qui réduisent considérablement le résultat final.

Quels sont les composants de revenus d’une location de vacances

Pour calculer un rendement correct, il faut d’abord comprendre les sources de revenus :

Tarif moyen par nuit
Taux d’occupation annuel
Revenus supplémentaires (ménage, séjours longs, etc.)

Les revenus corrects se mesurent annuellement, et non mensuellement, en raison de la saisonnalité.

Les dépenses que la plupart des propriétaires oublient de calculer

C’est ici que se situe le principal problème. Voici les dépenses qui doivent être prises en compte :

Frais de gestion

Qu’il s’agisse d’une gestion autonome ou de services de gestion de locations de vacances, il existe un coût :

Temps
Argent
Ou les deux

La gestion professionnelle facture des honoraires – mais augmente parfois le bénéfice net.

Ménage et maintenance

Dans une location de vacances :

Le ménage est effectué après chaque client
La maintenance courante est plus élevée
L’usure est plus rapide

Il s’agit d’une dépense importante souvent sous-estimée.

Réparations et usure

Les locations de vacances subissent :

Une utilisation intensive
Des pannes plus fréquentes
Le remplacement du mobilier

Ne pas inclure cet élément fausse le calcul du rendement.

Fiscalité

Les revenus des locations de vacances sont généralement considérés comme des revenus d’activité :

Impôt sur le revenu
Parfois TVA
Déclarations continues

Périodes de vacance

Il n’existe pas de taux d’occupation de 100 % :

Saisons creuses
Annulations
Jours vides entre les clients

Le calcul du rendement doit en tenir compte.

Comment calculer le rendement réel (étape par étape)

Étape 1 : Calculer des revenus annuels réalistes

Pas selon un « bon » mois, mais selon une moyenne annuelle.

Étape 2 : Déduire toutes les dépenses

Y compris :

Gestion
Ménage
Maintenance
Fiscalité
Usure
Assurances

Étape 3 : Calculer le bénéfice net

C’est le seul chiffre qui compte.

Étape 4 : Diviser par le coût total du bien

Y compris :

Prix d’achat
Droits d’acquisition
Rénovation
Mobilier

C’est le calcul du rendement réel.

Pourquoi la gestion professionnelle augmente réellement le rendement

De nombreux propriétaires craignent que les frais de gestion « mangent » le rendement. En pratique :

La gestion professionnelle augmente le taux d’occupation
Augmente le prix par nuit
Réduit les erreurs
Évite les périodes de vacance

Comparaison : rendement d’une location de vacances vs location classique

Dans de nombreux cas :

Location classique = stabilité
Location de vacances = potentiel de profit plus élevé

Mais :

Uniquement avec une gestion correcte
Uniquement dans un emplacement adapté

L’impact de l’emplacement sur le rendement

L’emplacement influence directement :

Le prix par nuit
L’occupation
La stabilité

À Tel Aviv, par exemple, la gestion de locations de vacances dans des emplacements centraux génère un rendement supérieur, même en période difficile.

Comment la politique et le tourisme influencent le rendement

En Israël :

Il existe une volatilité
Mais aussi une reprise rapide

Une gestion intelligente adapte les prix et les publics cibles à une réalité changeante.

Erreurs courantes qui réduisent le rendement sans s’en rendre compte

Calcul basé sur un mois de pointe
Ignorer les petites dépenses
Gestion manuelle des prix
Manque de suivi
Gestion à distance sans infrastructure

Comment améliorer le rendement d’une location de vacances existante

Tarification dynamique
Amélioration de l’expérience client
Optimisation des annonces
Gestion des avis
Maintenance préventive

Ce sont des actions de gestion – pas des rénovations coûteuses.

Quand un rendement élevé est un signal d’alerte

Les promesses de rendement « exceptionnel » indiquent parfois :

Un calcul incorrect
L’ignorance des dépenses
Des hypothèses irréalistes

Un rendement sain est un rendement durable dans le temps.

Résumé

Le rendement réel des locations de vacances n’est pas un joli chiffre sur le papier – mais le bénéfice net restant à la fin de l’année.
La plupart des propriétaires se trompent parce qu’ils :

Calculent le brut
Ignorent les dépenses
Ne gèrent pas correctement

En revanche, les propriétaires qui travaillent avec des services professionnels de gestion de locations de vacances, calculent correctement et agissent de manière stratégique, bénéficient d’un rendement élevé, stable et durable.

La différence ne réside pas dans l’appartement –
mais dans la manière de calculer, de gérer et de prendre des décisions.

Как рассчитать реальную доходность апартаментов для краткосрочной аренды — и почему большинство владельцев ошибаются

Одним из самых распространённых терминов в мире инвестиций в недвижимость является «доходность». Почти каждый владелец или инвестор, рассматривающий покупку квартиры для сдачи в аренду как жильё для отдыха, задаёт себе вопрос: какой процент доходности можно получить?
Однако в сфере управления апартаментами для отдыха и Airbnb реальная доходность сильно отличается от цифр, которые рассчитывает большинство людей, и иногда разница между ожиданием и реальностью достигает десятков тысяч в год.

В этой статье мы подробно разберём понятие доходности в апартаментах для отдыха, объясним, как рассчитать реальную (чистую) доходность, выявим распространённые ошибки и покажем, как профессиональное управление апартаментами для отдыха напрямую влияет на конечную прибыль.

Что такое доходность — и в чём разница между обычной недвижимостью и апартаментами для отдыха

В обычной аренде недвижимости расчёт доходности относительно прост:

Цена покупки
Ежемесячный доход от аренды
Базовые расходы

В апартаментах для отдыха, напротив:

Доход меняется ежедневно
Расходов много и они разнообразны
Существует сезонность
Имеется ежедневная операционная деятельность

Поэтому управление краткосрочной арендой требует гораздо более сложного и точного расчёта доходности.

Распространённая ошибка: расчёт доходности на основе валового дохода

Многие рассчитывают доходность следующим образом:

Цена за ночь × количество ночей в месяц × 12 ÷ стоимость объекта

Это серьёзная ошибка.

В апартаментах для отдыха валовой доход не отражает реальную прибыль.
Он игнорирует существенные расходы, которые значительно снижают итоговый результат.

Из каких компонентов состоит доход в апартаментах для отдыха

Чтобы правильно рассчитать доходность, необходимо сначала понять источники дохода:

Средняя цена за ночь
Годовой уровень заполняемости
Дополнительный доход (уборка, длительное проживание и т. д.)

Корректный доход рассчитывается в годовом выражении, а не ежемесячно, из-за сезонности.

Расходы, которые большинство владельцев забывают учитывать

Здесь кроется основная проблема. Это расходы, которые обязательно нужно учитывать:

Расходы на управление

Независимо от того, осуществляется ли самостоятельное управление или используются услуги управления апартаментами для отдыха, существуют затраты:

Время
Деньги
Или и то и другое

Профессиональное управление взимает плату, но иногда увеличивает чистую прибыль.

Уборка и техническое обслуживание

В апартаментах для отдыха:

Уборка проводится после каждого гостя
Текущее обслуживание выше
Износ происходит быстрее

Это значительная статья расходов, которую часто недооценивают.

Ремонт и износ

Апартаменты для отдыха подвергаются:

Интенсивному использованию
Более частым поломкам
Замене мебели

Неучёт этого пункта искажает расчёт доходности.

Налогообложение

Доходы от аренды апартаментов для отдыха обычно считаются предпринимательским доходом:

Подоходный налог
Иногда НДС
Регулярная отчётность

Периоды простоя

Не существует 100% заполняемости:

Слабые сезоны
Отмены бронирований
Пустые дни между гостями

Расчёт доходности должен учитывать это.

Как рассчитать реальную доходность (шаг за шагом)

Шаг 1: Рассчитать реалистичный годовой доход

Не по «удачному» месяцу, а по среднему за год.

Шаг 2: Вычесть все расходы

Включая:

Управление
Уборку
Обслуживание
Налоги
Износ
Страхование

Шаг 3: Рассчитать чистую прибыль

Это единственная цифра, которая имеет значение.

Шаг 4: Разделить на полную стоимость объекта

Включая:

Стоимость покупки
Налог на приобретение
Ремонт
Мебель

Это и есть расчёт реальной доходности.

Почему профессиональное управление действительно увеличивает доходность

Многие владельцы опасаются, что расходы на управление «съедают» доходность. На практике:

Профессиональное управление повышает заполняемость
Повышает цену за ночь
Снижает количество ошибок
Предотвращает периоды простоя

Сравнение: доходность апартаментов для отдыха и обычной аренды

Во многих случаях:

Обычная аренда = стабильность
Аренда для отдыха = более высокий потенциал прибыли

Но:

Только при правильном управлении
Только в подходящем месте

Влияние местоположения на доходность

Местоположение напрямую влияет на:

Цена за ночь
Заполняемость
Стабильность

В Тель-Авиве, например, управление апартаментами для отдыха в центральных районах обеспечивает повышенную доходность даже в сложные периоды.

Как политика и туризм влияют на доходность

В Израиле:

Существует волатильность
Но восстановление происходит быстро

Грамотное управление адаптирует цены и целевую аудиторию к меняющейся реальности.

Распространённые ошибки, которые незаметно снижают доходность

Расчёт на основе пикового месяца
Игнорирование мелких расходов
Ручное управление ценами
Отсутствие мониторинга
Удалённое управление без инфраструктуры

Как повысить доходность существующих апартаментов для отдыха

Динамическое ценообразование
Улучшение гостевого опыта
Оптимизация объявлений
Управление отзывами
Профилактическое обслуживание

Это управленческие действия, а не дорогостоящие ремонты.

Когда высокая доходность является тревожным сигналом

Обещания «исключительной» доходности иногда указывают на:

Неправильные расчёты
Игнорирование расходов
Нереалистичные предположения

Здоровая доходность — это доходность, которую можно поддерживать в долгосрочной перспективе.

Итог

Реальная доходность апартаментов для отдыха — это не красивое число на бумаге, а чистая прибыль, остающаяся в конце года.
Большинство владельцев ошибаются, потому что они:

Считают валовой доход
Игнорируют расходы
Управляют неправильно

В отличие от них, владельцы, работающие с профессиональными услугами управления апартаментами для отдыха, правильно считают и действуют стратегически, получая высокую, стабильную и устойчивую доходность.

Разница не в квартире —
а в том, как считают, управляют и принимают решения.

🇩🇪 Deutsch (תרגום מילה־במילה)

Wie man die tatsächliche Rendite von Ferienwohnungen berechnet – und warum die meisten Wohnungseigentümer falsch liegen

Einer der gebräuchlichsten Begriffe in der Welt der Immobilieninvestitionen ist „Rendite“. Fast jeder Eigentümer oder Investor, der den Kauf einer Wohnung für Ferienvermietung in Betracht zieht, fragt sich: welche prozentuale Rendite lässt sich erzielen?
Doch im Bereich des Managements von Ferienwohnungen und Airbnb unterscheidet sich die tatsächliche Rendite stark von den Zahlen, die die meisten Menschen berechnen – und manchmal erreicht die Differenz zwischen Erwartung und Realität zehntausende pro Jahr.

In diesem Artikel werden wir den Renditebegriff bei Ferienwohnungen ausführlich aufschlüsseln, erklären, wie man die tatsächliche (Netto-)Rendite berechnet, häufige Fehler identifizieren und zeigen, wie professionelles Ferienwohnungsmanagement den Endgewinn direkt beeinflusst.

🇨🇳 中文（简体） (תרגום מילה־במילה – המשך תואם)

如何计算度假公寓的真实回报率——以及为什么大多数业主都会算错

在房地产投资领域，“回报率”是最常见的术语之一。几乎每一位考虑购买度假公寓的业主或投资者都会问自己：可以获得多少百分比的回报？
然而，在度假公寓和 Airbnb 管理领域，真实回报率与大多数人计算的数字存在巨大差异，有时预期与现实之间的差距每年可达数万。

本文将深入解析度假公寓的回报率概念，解释如何计算真实（净）回报率，识别常见错误，并说明专业度假公寓管理如何直接影响最终利润。

🇸🇦 العربية (תרגום מילה־במילה)

كيف تحسب العائد الحقيقي من الشقق السياحية ولماذا يخطئ معظم مالكي الشقق

يُعد مصطلح «العائد» من أكثر المصطلحات شيوعًا في عالم الاستثمار العقاري. يكاد كل مالك أو مستثمر يفكر في شراء شقة لتأجيرها كشقّة سياحية أن يسأل نفسه: ما نسبة العائد التي يمكن تحقيقها؟
لكن في مجال إدارة الشقق السياحية وAirbnb يختلف العائد الحقيقي كثيرًا عن الأرقام التي يحسبها معظم الناس، وأحيانًا يصل الفارق بين التوقعات والواقع إلى عشرات الآلاف سنويًا.

في هذا المقال سنفصل مفهوم العائد في الشقق السياحية بشكل معمق، ونشرح كيفية حساب العائد الحقيقي (الصافي)، ونحدد الأخطاء الشائعة، ونوضح كيف تؤثر الإدارة الاحترافية للشقق السياحية بشكل مباشر على الربح النهائي.