הפיכת דירה פרטית לנכס מניב דרך Airbnb הפכה בעשור האחרון לאחת הדרכים הנפוצות והמשתלמות לייצר הכנסה פסיבית בישראל – במיוחד בתל אביב, ירושלים ואזורים עם ריכוז תיירות גבוה. אך לפני שרצים לצלם את הדירה ולפרסם אותה באתר, חשוב להבין את המשמעויות הכלכליות והחוקיות של ניהול דירת אירוח לטווח קצר – ובעיקר את נושא המיסוי וההוצאות הנלוות.
במאמר הזה נסקור את כל מה שצריך לדעת על מיסוי דירות AIRBNB בישראל, מהן ההוצאות המוכרות, איך מתנהלים נכון מול רשויות המס, ואיך לשמור על רווחיות לאורך זמן.
1. הכנסות מהשכרה קצרה – מתי חייבים במס?
ברגע שאתם משכירים דירה לטווח קצר (פחות מ-30 יום), לרוב באמצעות פלטפורמות כמו Airbnb או Booking, הכנסה זו נחשבת להכנסה חייבת במס לפי פקודת מס הכנסה.
האם כל הכנסה חייבת במס?
לא. בישראל קיימות 3 מסגרות מיסוי עיקריות על השכרת דירות למגורים:
א. פטור ממס (מוגבל)
נכון לשנת 2025, הכנסה מדירת מגורים להשכרה (כולל AIRBNB) יכולה ליהנות מפטור עד תקרה של כ־5,700 ₪ לחודש (משתנה מעט משנה לשנה).
אבל – הפטור מותנה בכך שמדובר בהשכרה לשם מגורים בלבד.
במקרה של השכרה קצרה לתיירים, הפטור לרוב לא תקף, והכנסה זו תיחשב כהכנסה מעסק או הכנסה מעבודה עצמאית.
ב. מס בשיעור קבוע של 10%
אפשר לבחור לשלם מס קבוע של 10% מההכנסה (ברוטו, ללא קיזוז הוצאות) – רק אם מדובר בדירה מושכרת למגורים.
גם כאן – לא תקף ברוב מקרי Airbnb, כי אלו לא נחשבים "שוכרי מגורים קבועים".
ג. הכנסה חייבת לפי מדרגות מס רגילות
רוב משכירי הדירות ב-Airbnb ייכנסו למסלול זה – כלומר, תשלום מס לפי מדרגות מס הכנסה, עם אפשרות לקזז הוצאות מוכרות.
בנוסף, אם מדובר בהשכרה שוטפת ורווחית – תצטרכו להירשם כ־עוסק פטור או עוסק מורשה, ולהתחיל לנהל תיעוד מסודר, כולל דיווחים שוטפים.
2. רישום כעוסק – מתי זה חובה?
אם ההכנסה שלכם מהשכרת דירות AIRBNB היא פעילות שוטפת וממוסדת, ייתכן מאוד שמס הכנסה יראה בכם כמי שמנהלים "עסק".
במקרה הזה:
- תידרשו להירשם כ־עוסק פטור (אם ההכנסה השנתית מתחת לכ-120,000 ₪)
- או כ־עוסק מורשה (אם מעל תקרת העוסק הפטור)
משם תצטרכו להוציא קבלות/חשבוניות, להגיש דו"חות, ולשלם מע״מ על ההכנסות, במידת הצורך.
ביטוח לאומי ידרוש גם הוא דיווח ותשלום בהתאם להכנסות. לעיתים מדובר בכמה מאות עד אלפי ש"ח לשנה – תלוי בסכום הרווח.
3. אילו הוצאות מוכרות ניתן לקזז?
החדשות הטובות הן שברוב המקרים תוכלו לקזז הוצאות תפעול, תחזוקה ושירותים שמסופקים כחלק מהשכרת הדירה.
הנה רשימה של הוצאות מוכרות על פי מס הכנסה:
🧼 שירותי ניקיון (חברת ניקיון לדירות AIRBNB)
🛏 השכרת מצעים, כביסות
💻 אינטרנט, חשמל, מים, ארנונה (באחוז יחסי)
🧃 ציוד מתכלה לאורחים – סבון, שמפו, נייר טואלט, קפה
🪑 ריהוט לדירה (ניתן לפחת על פני כמה שנים)
📸 צילום מקצועי לדירה
🔧 תיקונים, אינסטלציה, מוצרי חשמל
🎯 עמלות Airbnb / Booking / תוכנות ניהול
שימו לב: כל הוצאה חייבת להיות מתועדת בקבלה או חשבונית על שם בעל העסק. רצוי לעבוד עם רואה חשבון שמכיר את תחום ההשכרות הקצרות, כדי למקסם את הקיזוזים ולא להסתבך עם רשויות המס.
4. הוצאות נוספות שצריך לקחת בחשבון
- תחזוקה שוטפת – תקלות, חידוש ציוד, שיפוצים קלים
- החלפת מצעים וניקיון בין אורחים – תלוי בתדירות, לרוב כל 2–4 ימים
- תוכנות ניהול כמו Guesty, Hospitable – בין 100–300 ש"ח לחודש
- מנעולים חכמים – השקעה של כ־600–1,000 ₪
- פרסום נוסף / SEO / אתר עצמאי – אם תרצו להגדיל את החשיפה
5. טיפים חשובים להתנהלות נכונה
✔ שמרו קבלות מסודרות (עדיף דיגיטלית)
✔ נהלו טבלה עם הכנסות + הוצאות לכל חודש
✔ שימו לב להבדל בין הכנסה אישית לבין פעילות עסקית
✔ התחילו עם עוסק פטור – אבל היו מוכנים לגדול
✔ תכננו את המחירים כך שיכסו הוצאות, מסים ורווח נקי
6. דוגמה חישובית בסיסית (להמחשה בלבד):
הכנסה חודשית ממוצעת לדירת Airbnb בתל אביב: 12,000 ₪
הוצאות שוטפות: 4,000 ₪ (כולל ניקיון, כביסה, עמלות, תחזוקה)
רווח לפני מס: 8,000 ₪
נניח מס כולל + ביטוח לאומי של 25% ⇒ תשלום מס: 2,000 ₪
רווח נטו: 6,000 ₪
כמובן שהמספרים משתנים לפי עונה, מיקום, תמחור ותדירות ההזמנות – אך חשוב להבין את מבנה ההכנסות וההוצאות מראש.
לסיכום – להשכיר ב-Airbnb זה עסק לכל דבר
הכנסה מ-Airbnb בישראל יכולה להיות רווחית מאוד – אבל גם דורשת אחריות, מקצועיות וניהול נכון של תזרים, מיסים והוצאות.
מי שמבין את התמונה הגדולה, דואג לשירות מקצועי בשטח, ומתנהל נכון מול רשויות המס – יכול לייצר הכנסה קבועה של אלפי שקלים בחודש בצורה חוקית ובטוחה.
מי שדואג שהכול יתנהל חלק? זה אנחנו.
קלין אובססיה – חברת ניקיון לדירות AIRBNB בתל אביב, ירושלים והסביבה.
אנחנו מטפלים בכל מה שצריך אחרי כל צ'ק אאוט:
- ניקיון מקצועי
- שירותי כביסה ומצעים
- בקרה שוטפת ודיווחים
- זמינות 24/7 כולל שבתות וחגים
📞 עופר – 054-2265226
קלין אובססיה – כי דירה נקייה זה הבסיס להכנסה נקייה.
