“מ־0 לעסק מצליח של דירות נופש ב־Airbnb בישראל”

מדריך יוקרתי, פרקטי ומדויק לכל מי שרוצה להרוויח מעולם דירות הנופש

קורס מקצועי מלא:

“מ־0 לעסק מצליח של דירות נופש ב־Airbnb בישראל”

מדריך יוקרתי, פרקטי ומדויק לכל מי שרוצה להרוויח מעולם דירות הנופש

---

🔹 פרק 1: מבוא לעולם דירות הנופש

דירות נופש (Short-Term Rentals) הן אחד התחומים הצומחים ביותר בישראל.
פלטפורמות כמו Airbnb, Booking, Expedia ואחרות יצרו הזדמנות אדירה –
להרוויח מהנכסים שלך או מהניהול של נכסים של אחרים, גם בלי לקנות נדל״ן.

למה זה משתלם?

• 💰 תשואה גבוהה משמעותית מהשכרה רגילה.
• 🕒 גמישות מלאה – משכירים מתי שרוצים.
• 🌍 ביקוש חזק מתיירים ואנשי עסקים.
• 📈 אפשר להפוך את זה לעסק אמיתי ורווחי.

שלושת המודלים המרכזיים:

מודל	תיאור	למי זה מתאים
בעלות ישירה	אתה הבעלים של הדירה ומשכיר אותה באירבנב.	בעלי נכסים שרוצים להגדיל תשואה.
ניהול דירות לאחרים	אתה מנהל את דירתו של מישהו אחר וגובה עמלה (15–20%).	בעלי ידע, שירותיות וזמן פנוי.
השכרה משנה (Sublet)	אתה שוכר דירה מבעלים ומשכיר אותה הלאה באישורו.	יזמים בלי דירה שרוצים להיכנס לתחום.

---

🔹 פרק 2: השוק הישראלי – איפה הכי משתלם להשקיע?

עיר	ביקוש תיירותי	מחיר ללילה	תפוסה ממוצעת	רווח חודשי פוטנציאלי	מאפיינים עיקריים
תל אביב	🔥 גבוה מאוד	500–900 ₪	80–85%	10,000–15,000 ₪	ביקוש יציב, תחרות גבוהה.
הרצליה	גבוה	600–1,000 ₪	70–75%	9,000–13,000 ₪	אזור חוף ועסקים.
בת ים	בינוני–גבוה	400–700 ₪	75–80%	7,000–10,000 ₪	קרבה לת״א, עלויות נמוכות יותר.
טבריה	עונתי	350–600 ₪	55–70%	5,000–8,000 ₪	חזק בעיקר בחגים.
חיפה	בינוני	400–700 ₪	65–75%	6,000–9,000 ₪	עיר נמל, ביקוש מקומי.
אילת	גבוה מאוד	600–1,200 ₪	85–90%	12,000–20,000 ₪	ביקוש כל השנה.
ירושלים	גבוה	500–1,000 ₪	75–85%	9,000–14,000 ₪	תיירות דתית ובינלאומית.

---

🔹 פרק 3: פתיחת עסק חוקי – מס הכנסה, ביטוח לאומי ומע״מ

סוגי פעילות:

1. השכרה פרטית (פטור ממס) – אפשרי עד תקרה מסוימת, רק למגורים.
2. עסק פעיל (Airbnb) – מחייב פתיחת תיק במס הכנסה וביטוח לאומי.

מבנה עסקי:

סוג עוסק	תקרת הכנסה שנתית	יתרונות	חסרונות
עוסק פטור	עד כ־107,000 ₪	קל להקמה, ללא מע״מ	לא ניתן לקזז הוצאות מע״מ
עוסק מורשה	ללא הגבלה	קיזוז מע״מ על הוצאות, מקצועיות	ניהול חשבונות מורכב יותר
חברה בע״מ	מתאים מ־5 דירות ומעלה	יתרון מס, הפרדה משפטית	עלויות הקמה וניהול גבוהות

💡 טיפ: התייעץ עם רואה חשבון המתמחה בנדל״ן תיירותי – הוא יעזור לבחור את המסלול הנכון ולחסוך אלפי שקלים בשנה.

---

🔹 פרק 4: הכנת הדירה להשכרה

שלב א׳ – בדיקות ראשוניות:

• לבדוק בעירייה אם מותר להשכיר לטווח קצר.
• לוודא שבתקנון הבניין אין איסור.
• לוודא ביטוח דירה הכולל נזקי אורחים.

שלב ב׳ – שיפוץ ועיצוב:

• צבע קירות, תאורה, וילונות, ריהוט חדש.
• עיצוב נעים וחמים – פחות “ביתי מדי”, יותר “מלון קטן”.

שלב ג׳ – ציוד חובה:

קטגוריה	פריטים חובה
מטבח	מקרר, כיריים, מיקרוגל, כלים, קומקום
סלון	ספה, שולחן קפה, טלוויזיה
חדר שינה	מיטה זוגית, מצעים, שידות, וילונות
אמבטיה	מגבות, שמפו, סבון, מייבש שיער
ניקיון	שואב אבק, מטאטא, חומרי ניקוי
בטיחות	מטף, גלאי עשן, ערכת עזרה ראשונה

---

🔹 פרק 5: העלאת הדירה באפליקציית Airbnb – שלב אחר שלב

1. פתח את האפליקציה ובחר “Become a Host”.
2. בחר “Create a new listing”.
3. ציין את סוג הנכס, מיקומו, קומה וגישה לנכים.
4. הוסף תמונות באיכות גבוהה (לפחות 7–10).
5. כתוב תיאור מזמין – מיקום, יתרונות, נוף, גישה לתחבורה.
6. הגדר מחיר בסיסי, או הפעל Smart Pricing (התאמה דינמית).
7. בחר מדיניות ביטול.
8. סמן תאריכים זמינים בלוח השנה.
9. אשר את הכללים לאורחים.
10. פרסם את הדירה.

💡 טיפ זהב: השתמש גם בתיאור באנגלית – זה יכפיל את החשיפה שלך!

---

🔹 פרק 6: מודל הניהול – ניהול דירות לאחרים

תפקידך כמנהל:

• לנהל את פרופיל האירבנב.
• לוודא ניקיון ותחזוקה.
• לענות לאורחים במהירות.
• לדווח לבעל הנכס ולבצע תשלומים.

שכר ניהול:

בין 15% ל־20% מההכנסה החודשית נטו.

דוגמה:

אם דירה מכניסה 10,000 ₪ → תקבל 1,500–2,000 ₪.
10 דירות מנוהלות → הכנסה של 15,000–20,000 ₪ בחודש.

---

🔹 פרק 7: מודל ההשכרה משנה (Sublet)

איך זה עובד:

אתה שוכר דירה מבעליה לטווח ארוך (לרוב שנה+),
ובהסכמתו, משכיר אותה לטווח קצר באירבנב.

חוזה חובה:

• סעיף שמאפשר תת-השכרה בפלטפורמות תיירותיות.
• חלוקת אחריות על ביטוחים, ארנונה, תחזוקה.

חישוב רווח לדוגמה (בת ים):

סעיף	סכום
שכר דירה לבעלים	5,000 ₪
ניקיון וחשבונות	1,000 ₪
תחזוקה שוטפת	500 ₪
הכנסה מהשכרה	8,000 ₪
רווח נטו	1,500–2,000 ₪

---

🔹 פרק 8: אוטומציה וניהול מתקדם – מתי ואיך לחבר אפליקציות ניהול

כאשר יש לך 2–3 דירות ומעלה, ניהול ההזמנות, המחירים והניקיונות הופך למורכב.
בשלב הזה כדאי לחבר מערכת ניהול ערוצים (Channel Manager).

הפתרונות המומלצים בישראל:

מערכת	מתאים ל	יתרונות עיקריים
Guesty	ניהול 3 דירות ומעלה	מערכת ישראלית, ניהול מחירים, ניקיון, אוטומציה מלאה
Dov	ניהול עסקי בינוני	אינטגרציה עם Airbnb ו־Booking, דוחות רווח
Hostaway	ניהול רב-נכסים	ניהול תמחור דינמי, אפליקציה לנייד
Hospitable (ex-Smartbnb)	ניהול שירות	תקשורת אוטומטית עם אורחים

💡 מתי לחבר?

• אם אתה מרגיש שאתה לא עומד בעומס ההודעות וההזמנות.
• אם אתה מנהל 3 דירות או יותר.
• אם אתה רוצה לחבר כמה פלטפורמות (Airbnb + Booking).

---

🔹 פרק 9: תכנון פיננסי וניהול תקציב

מודל	הכנסה	הוצאות	רווח נטו	ROI
בעלות ישירה	12,000 ₪	2,000 ₪	10,000 ₪	10–12% שנתי
ניהול דירות לאחרים	30,000 ₪	0 ₪	6,000 ₪	תשואה גבוהה על זמן
השכרה משנה	8,000 ₪	6,000 ₪	2,000 ₪	33% על ההון שהושקע

כלים לניהול כספים:

• Excel או Google Sheets לניהול הכנסות/הוצאות.
• חיבור לאפליקציות ניהול פיננסי (כמו Wave או Zoho Books).
• שמירה על קבלות והוצאות לצורך מס.

---

🔹 פרק 10: שיווק, מיתוג ובניית מותג

• תמונות מושלמות – שווה להשקיע בצלם מקצועי.
• תיאור שיווקי אמיתי – כתוב בלשון הזמנה, לא רשימה טכנית.
• תגובות מהירות – Airbnb מדרגת לפי זמני תגובה.
• הפתעות קטנות – בקבוק יין, שוקולד או פתק ברכה.
• דף רשת חברתית – פייסבוק או אינסטגרם לנכס שלך.
• המלצות אורחים – לבקש פידבק אישי אחרי כל אירוח.

---

🔹 נספחים מקצועיים

🧾 נספח 1: תבנית חוזה ניהול נכס (תמצית)

• תקופת ניהול: 12 חודשים.
• עמלה: 15–20% מהכנסה נטו.
• אחריות: ניקיון, תחזוקה, תקשורת עם אורחים.
• דיווח: דוח חודשי לבעל הדירה.
• ביטול: בהודעה של 30 יום מראש.

---

📊 נספח 2: טבלת רווח/הפסד לדוגמה

חודש	הכנסות	הוצאות	רווח נטו	הערות
ינואר	8,500 ₪	2,100 ₪	6,400 ₪	תפוסה גבוהה
פברואר	7,000 ₪	2,000 ₪	5,000 ₪	עונה חלשה
מרץ	9,200 ₪	2,200 ₪	7,000 ₪	ביקוש גבוה

---

💼 נספח 3: רשימת בדיקה לפני עלייה לאוויר

• ✔️ הדירה נקייה ומצולמת.
• ✔️ תיאור מוכן בעברית ובאנגלית.
• ✔️ חיבור לחשבון בנק ולאפליקציית תמחור.
• ✔️ לוח שנה פתוח.
• ✔️ בדיקת תאורה, Wi-Fi, ניקיון סופי.

---

🔹 סיכום הקורס

הקורס הזה נותן לך את המפה המלאה להפוך ידע למעשה:
מהקמת דירה בודדת ועד הפעלת עסק רווחי עם כמה נכסים.
בעזרת הכלים, החוזים, הטבלאות וההכוונה שקיבלת כאן,
תוכל להפעיל דירות Airbnb ברמה מקצועית, חוקית ורווחית – כבר מהחודש הקרוב.

💡 המלצת בונוס לסיום:
כשתגיע ל־3 דירות ומעלה – חיבור לאפליקציות ניהול כמו Guesty או Dov
יחסוך לך שעות של עבודה ידנית, ויהפוך את העסק שלך למכונה מנוהלת ומדויקת.

🏆 Professional Course:

“From Zero to a Profitable Airbnb Business in Israel”

A Step-by-Step Master Guide to Creating, Managing, and Scaling Short-Term Rental Success

---

🔹 Chapter 1: Introduction – The World of Short-Term Rentals

Short-term rentals (STRs) have become one of the fastest-growing income channels in Israel and worldwide.
Platforms like Airbnb, Booking.com, and Expedia now allow homeowners, investors, and managers to earn substantial income from tourism and business travelers — with relatively low startup costs.

Why This Business Works

• 💰 Much higher returns than traditional rentals (2–3× more).
• 🕒 Full flexibility — rent when you want.
• 🌍 Strong tourist demand in Israel’s key cities.
• 📈 Can grow from a side hustle to a full business.

The Three Main Business Models

Model	Description	Best for
Direct Ownership	You own the property and rent it out on Airbnb.	Property owners seeking higher yield.
Property Management	You manage someone else’s property and earn 15–20% of monthly income.	People with time, organization, and service skills.
Sublet Model	You rent a property from an owner and re-rent it on Airbnb (with permission).	Entrepreneurs without capital who want to start fast.

---

🔹 Chapter 2: Israel’s Short-Term Rental Market Overview

City	Tourism Demand	Avg. Nightly Price	Avg. Occupancy	Monthly Profit Potential	Key Insights
Tel Aviv	🔥 Very High	₪500–900	80–85%	₪10K–15K	Constant demand, high competition.
Herzliya	High	₪600–1,000	70–75%	₪9K–13K	Coastal & business city.
Bat Yam	Rising	₪400–700	75–80%	₪7K–10K	Close to Tel Aviv, affordable.
Tiberias	Seasonal	₪350–600	55–70%	₪5K–8K	High demand on holidays.
Haifa	Moderate	₪400–700	65–75%	₪6K–9K	Business & local tourism.
Eilat	Very High	₪600–1,200	85–90%	₪12K–20K	Year-round destination.
Jerusalem	High	₪500–1,000	75–85%	₪9K–14K	Religious & international tourism.

---

🔹 Chapter 3: Legal Setup – Taxes, Insurance & Compliance

Every Airbnb business in Israel must operate legally with proper reporting.
Depending on your income, you’ll need to open a business entity.

Business Types

Entity Type	Annual Income Limit	Advantages	Disadvantages
Exempt Dealer (“Osek Patur”)	Up to ₪107K/year	Simple setup, no VAT	Cannot offset VAT on expenses
Registered Dealer (“Osek Murshe”)	No limit	Can deduct VAT on purchases	Requires bookkeeping
Limited Company	From 5+ apartments	Tax benefits, legal separation	More complex & costly to maintain

💡 Pro Tip: Work with an accountant familiar with short-term rentals — it’ll save you thousands yearly.

---

🔹 Chapter 4: Preparing the Apartment for Guests

Step 1 – Legal & Technical Checks

• Confirm that short-term rentals are allowed in your building and city zoning.
• Ensure you have landlord approval if you’re renting.
• Get short-term rental insurance (includes guest damages).

Step 2 – Renovation & Design

• Paint, lighting, curtains, stylish furniture.
• Keep the design bright, clean, and minimal — like a boutique hotel.

Step 3 – Essential Equipment

Category	Must-Have Items
Kitchen	Fridge, stove, microwave, dishes, kettle
Living Room	Sofa, coffee table, TV
Bedroom	Bed, mattress, linens, nightstands
Bathroom	Towels, shampoo, soap, hair dryer
Cleaning	Vacuum, mop, detergents
Safety	Fire extinguisher, smoke detector, first-aid kit

---

🔹 Chapter 5: Step-by-Step – How to List Your Property on Airbnb

1. Open the Airbnb app and click “Become a Host.”
2. Choose “Create a New Listing.”
3. Select property type (entire home / private room / shared).
4. Enter full address and access details.
5. Upload 7–10 professional photos.
6. Write an engaging description emphasizing unique features.
7. Set your nightly rate or activate Smart Pricing.
8. Choose cancellation policy.
9. Manage availability in your calendar.
10. Review and publish!

💡 Host Tip: Add an English version of your description — it can double your visibility.

---

🔹 Chapter 6: Property Management Model (Managing for Others)

If you don’t own property but have management skills — this model is perfect.

Your Responsibilities

• Manage the Airbnb listing.
• Handle guest communication.
• Coordinate cleaning & maintenance.
• Send reports to the property owner.

Typical Fee

Earn 15–20% of total monthly income.

💵 Example:
A property earning ₪10,000 → You make ₪1,500–2,000.
Managing 10 apartments → ₪15K–20K monthly income.

Pros	Cons
No capital required	Requires availability
Scalable income	Responsibility for guest experience
High ROI on time	Dependent on owner relationships

---

🔹 Chapter 7: The Sublet Model (Rental Arbitrage)

How It Works

You rent a property from an owner (usually 12+ months)
and — with written permission — sublet it to guests on Airbnb.

Contract Must Include:

• Permission for short-term rental.
• Who handles maintenance, bills, insurance.
• Clear revenue ownership terms.

Example Profit Calculation (Bat Yam)

Item	Amount
Rent to landlord	₪5,000
Utilities & cleaning	₪1,000
Maintenance	₪500
Airbnb income	₪8,000
Net Profit	₪1,500–2,000

💡 Works best in high-demand, low-cost cities like Bat Yam or Haifa.

---

🔹 Chapter 8: Automation & Management Software – When to Integrate Tools

Once you manage 3+ properties, manual coordination becomes difficult.
This is when you should connect to a Channel Manager or PMS (Property Management System).

Top Management Tools

Platform	Best For	Key Benefits
Guesty	3+ listings	Israeli system, automation, full integration
Dov	Mid-level managers	Airbnb + Booking sync, profit reports
Hostaway	Large portfolios	Dynamic pricing, app dashboard
Hospitable (Smartbnb)	Service optimization	Automated guest messaging

💡 When to connect?

• Managing multiple platforms (Airbnb + Booking).
• Handling over 2–3 properties.
• Spending more than 1–2 hours/day on admin tasks.

---

🔹 Chapter 9: Financial Planning & ROI Analysis

Business Model	Monthly Income	Monthly Expenses	Net Profit	ROI
Ownership	₪12,000	₪2,000	₪10,000	10–12% annual
Management	₪30,000	₪0	₪6,000	Very high on time
Sublet	₪8,000	₪6,000	₪2,000	~33% ROI on capital

Tools for Financial Management

• Google Sheets / Excel – to track income & expenses.
• Wave / Zoho Books – for bookkeeping.
• Save all receipts for tax deductions.

---

🔹 Chapter 10: Marketing, Branding & Guest Experience

Keys to Success

• Professional Photos: Guests book based on visuals.
• Persuasive Descriptions: Sell the experience, not just the apartment.
• Quick Responses: Airbnb ranks fast hosts higher.
• Surprise & Delight: Leave a small welcome gift or note.
• Social Presence: Create Instagram or Facebook page.
• Ask for Reviews: Each 5-star boosts visibility and credibility.

---

🔹 Appendix 1: Property Management Contract (Outline)

Between:
Owner (the “Client”)
and
Manager (the “Host”)

Terms:

1. Agreement duration – 12 months minimum.
2. Fee – 15–20% of monthly net revenue.
3. Manager’s duties – cleaning, guest communication, maintenance.
4. Reporting – monthly financial statement.
5. Termination – 30-day notice period.

---

🔹 Appendix 2: Monthly Profit Tracking Sheet

Month	Revenue	Expenses	Net Profit	Notes
January	₪8,500	₪2,100	₪6,400	High occupancy
February	₪7,000	₪2,000	₪5,000	Off-season
March	₪9,200	₪2,200	₪7,000	Holiday period

---

🔹 Appendix 3: Pre-Launch Checklist

• ✅ Deep cleaning & professional photos.
• ✅ Listing description in English + Hebrew.
• ✅ Bank & payout details connected.
• ✅ Calendar updated & open.
• ✅ All utilities working (Wi-Fi, A/C, hot water).
• ✅ Guest manual ready inside apartment.

---

🔹 Final Chapter: Scaling from Side Hustle to Business

Your path to success:

1. Start with one apartment.
2. Gain experience and scale to several listings.
3. Automate operations using Guesty, Dov, or Hostaway.
4. Build your brand and social presence.
5. Register a company once revenue grows.

By following this course step by step, you can create a sustainable, legal, and profitable Airbnb business — whether you’re an owner, manager, or rental entrepreneur.

---

💡 Pro Tip for Growth:
Once you manage more than 3 listings — connect automation tools like Guesty or Dov.
They’ll handle pricing, calendars, messages, and reports — turning your work into a streamlined, professional business operation.

🏆 Cours Professionnel Complet :

« De Zéro à un Business Airbnb Rentable en Israël »

Guide Premium, Pratique et Étape par Étape pour Réussir dans la Location de Courte Durée

---

🔹 Chapitre 1 : Introduction – Le monde des locations de courte durée

Les locations de courte durée (Airbnb) sont devenues l’un des secteurs les plus rentables en Israël et dans le monde.
Des plateformes comme Airbnb, Booking.com et Expedia permettent aujourd’hui à tout propriétaire ou entrepreneur de générer des revenus élevés grâce au tourisme et aux voyages d’affaires.

Pourquoi c’est rentable

• 💰 Rendement 2 à 3 fois supérieur à la location classique.
• 🕒 Flexibilité totale : vous louez quand vous voulez.
• 🌍 Forte demande dans les villes touristiques israéliennes.
• 📈 Possibilité d’en faire un vrai business stable.

Les trois modèles d’affaires

Modèle	Description	Pour qui
Propriété directe	Vous êtes propriétaire et louez votre logement sur Airbnb.	Propriétaires voulant augmenter leur rentabilité.
Gestion pour autrui	Vous gérez les biens d’autres propriétaires contre 15–20 % de commission.	Personnes organisées avec le sens du service.
Sous-location (Sublet)	Vous louez un appartement à long terme et le relouez sur Airbnb avec accord écrit.	Entrepreneurs sans capital initial.

---

🔹 Chapitre 2 : Le marché israélien de la location saisonnière

Ville	Demande touristique	Prix moyen/nuit	Taux d’occupation	Revenu mensuel potentiel	Observations
Tel-Aviv	🔥 Très forte	500–900 ₪	80–85 %	10 000–15 000 ₪	Forte concurrence, demande constante.
Herzliya	Élevée	600–1 000 ₪	70–75 %	9 000–13 000 ₪	Zone d’affaires et balnéaire.
Bat Yam	En hausse	400–700 ₪	75–80 %	7 000–10 000 ₪	Proche de Tel-Aviv, abordable.
Tibériade	Saisonnière	350–600 ₪	55–70 %	5 000–8 000 ₪	Forte activité pendant les fêtes.
Haïfa	Moyenne	400–700 ₪	65–75 %	6 000–9 000 ₪	Tourisme local et professionnel.
Eilat	Très forte	600–1 200 ₪	85–90 %	12 000–20 000 ₪	Destination toute l’année.
Jérusalem	Élevée	500–1 000 ₪	75–85 %	9 000–14 000 ₪	Tourisme religieux et international.

---

🔹 Chapitre 3 : Création légale – Fiscalité, assurances et obligations

Toute activité Airbnb doit être déclarée légalement en Israël.
Selon votre chiffre d’affaires, vous devrez choisir un statut fiscal approprié.

Statut	Plafond annuel	Avantages	Inconvénients
Auto-entrepreneur (Osek Patur)	Jusqu’à ~107 000 ₪	Facile, sans TVA	Pas de récupération de TVA
Profession libérale (Osek Mourché)	Illimité	Récupération de TVA, image pro	Comptabilité plus lourde
Société à responsabilité limitée	Dès 5 biens	Avantages fiscaux, protection juridique	Frais de création et gestion

💡 Conseil : consultez un comptable spécialisé en locations touristiques ; il vous fera gagner du temps et de l’argent.

---

🔹 Chapitre 4 : Préparer le logement

Étape 1 – Vérifications

• Autorisation municipale et du règlement de copropriété.
• Assurance habitation couvrant les dégâts causés par les hôtes.

Étape 2 – Aménagement

• Peinture, éclairage, mobilier moderne.
• Style clair et accueillant : esprit « boutique-hôtel ».

Étape 3 – Équipement essentiel

Catégorie	Éléments requis
Cuisine	Réfrigérateur, plaques, micro-ondes, vaisselle, bouilloire
Salon	Canapé, table basse, TV
Chambre	Lit double, matelas, linge, rideaux
Salle de bain	Serviettes, savon, shampoing, sèche-cheveux
Entretien	Aspirateur, balai, produits ménagers
Sécurité	Extincteur, détecteur de fumée, trousse de secours

---

🔹 Chapitre 5 : Publier votre logement sur Airbnb – Étapes détaillées

1. Ouvrez l’application Airbnb → « Devenez hôte ».
2. Sélectionnez « Créer une nouvelle annonce ».
3. Choisissez le type de logement (entier / chambre / partagé).
4. Indiquez l’adresse et les accès.
5. Téléversez 7 à 10 photos professionnelles.
6. Rédigez une description attractive mettant en avant vos points forts.
7. Fixez votre tarif ou activez le Smart Pricing.
8. Définissez les politiques d’annulation.
9. Mettez à jour le calendrier de disponibilité.
10. Publiez !

💡 Astuce : ajoutez une version anglaise — vous doublerez votre visibilité.

---

🔹 Chapitre 6 : Modèle de gestion pour autrui

Vos missions

• Gérer l’annonce Airbnb.
• Communiquer avec les voyageurs.
• Organiser ménage et maintenance.
• Fournir des rapports mensuels au propriétaire.

Rémunération

Commission de 15 % à 20 % des revenus mensuels.

💵 Exemple :
Revenus : 10 000 ₪ → Commission : 1 500–2 000 ₪.
10 biens gérés = 15 000–20 000 ₪ / mois.

Avantages	Inconvénients
Pas d’investissement initial	Forte disponibilité requise
Revenus récurrents	Dépend du propriétaire
Expansion rapide possible	Responsabilité client

---

🔹 Chapitre 7 : Modèle de sous-location (Sublet)

Principe

Vous louez un bien à long terme (12 mois ou plus)
et, avec accord écrit du propriétaire, vous le sous-louez sur Airbnb.

Le contrat doit préciser

• L’autorisation expresse de sous-location touristique.
• La répartition des charges, assurances, entretien.

Exemple financier (Bat Yam)

Élément	Montant
Loyer au propriétaire	5 000 ₪
Charges + ménage	1 000 ₪
Maintenance	500 ₪
Revenus Airbnb	8 000 ₪
Bénéfice net	1 500–2 000 ₪

---

🔹 Chapitre 8 : Automatisation et outils de gestion

Dès que vous gérez 3 biens ou plus, l’automatisation devient indispensable.
Utilisez un logiciel de gestion multi-plateformes (PMS/Channel Manager).

Outil	Idéal pour	Points forts
Guesty	3 biens et +	Plateforme israélienne, automatisation complète
Dov	Gestion moyenne	Synchronisation Airbnb / Booking, rapports financiers
Hostaway	Portefeuilles importants	Tarification dynamique, appli mobile
Hospitable (Smartbnb)	Service client	Messages automatisés aux voyageurs

💡 Quand y penser ?

• Dès 3 logements.
• Si vous passez plus d’1 h/jour à gérer les messages.
• Si vous louez sur plusieurs plateformes.

---

🔹 Chapitre 9 : Planification financière et rentabilité

Modèle	Revenus mensuels	Dépenses	Bénéfice net	Rendement
Propriété directe	12 000 ₪	2 000 ₪	10 000 ₪	10–12 %/an
Gestion pour autrui	30 000 ₪	0 ₪	6 000 ₪	Très élevé
Sous-location	8 000 ₪	6 000 ₪	2 000 ₪	~33 % du capital

Outils financiers

• Tableur Excel / Google Sheets pour suivi mensuel.
• Logiciels comptables : Wave, Zoho Books.
• Conservez toutes les factures pour déductions fiscales.

---

🔹 Chapitre 10 : Marketing, image de marque et expérience client

• Photos professionnelles : c’est ce qui vend.
• Texte engageant : racontez une expérience, pas seulement un lieu.
• Réponses rapides : meilleur classement Airbnb.
• Petites attentions : bouteille de vin, mot d’accueil.
• Présence sur les réseaux sociaux.
• Collecte d’avis 5 ★ après chaque séjour.

---

🔹 Annexe 1 : Modèle de contrat de gestion (extrait)

Entre le propriétaire (client)
et le gestionnaire (hôte).

Principales clauses :

1. Durée : 12 mois minimum.
2. Commission : 15–20 % des revenus nets.
3. Missions : entretien, communication, rapports.
4. Résiliation : préavis de 30 jours.

---

🔹 Annexe 2 : Suivi mensuel des bénéfices

Mois	Revenus	Dépenses	Bénéfice	Observations
Janvier	8 500 ₪	2 100 ₪	6 400 ₪	Haute saison
Février	7 000 ₪	2 000 ₪	5 000 ₪	Basse saison
Mars	9 200 ₪	2 200 ₪	7 000 ₪	Fêtes

---

🔹 Annexe 3 : Liste de contrôle avant mise en ligne

• ✅ Nettoyage complet et photos pros.
• ✅ Description en français et anglais.
• ✅ Compte bancaire relié.
• ✅ Calendrier à jour.
• ✅ Wi-Fi et équipements testés.
• ✅ Guide d’accueil imprimé dans le logement.

---

🔹 Conclusion – De la location à l’entreprise rentable

Commencez petit, une seule propriété, puis développez :

1. Ajoutez d’autres logements.
2. Automatisez avec Guesty, Dov ou Hostaway.
3. Construisez votre marque.
4. Passez en société dès que vos revenus augmentent.

➡️ En suivant ce guide étape par étape, vous pouvez bâtir un business Airbnb légal, stable et hautement rentable, que vous soyez propriétaire, gestionnaire ou investisseur.

---

💡 Conseil final :
Dès 3 biens, connectez une solution comme Guesty ou Dov.
Elles automatisent la tarification, les messages et les calendriers — transformant votre activité en entreprise organisée et efficace.

🏆 Профессиональный курс:

«С нуля до прибыльного бизнеса Airbnb в Израиле»

Полное руководство: от первой квартиры до успешного и законного бизнеса по краткосрочной аренде

---

🔹 Глава 1. Введение — Мир краткосрочной аренды

Краткосрочная аренда — один из самых быстрорастущих видов дохода в Израиле и мире.
Платформы Airbnb, Booking.com и Expedia позволяют любому владельцу недвижимости или предпринимателю получать высокий доход от туризма без больших вложений.

Почему это выгодно

• 💰 Доход в 2–3 раза выше, чем при долгосрочной аренде.
• 🕒 Полная гибкость — сдаёте, когда хотите.
• 🌍 Сильный туристический спрос во многих городах Израиля.
• 📈 Возможность развить из подработки полноценный бизнес.

Три основных бизнес-модели

Модель	Описание	Для кого подходит
Прямая собственность	Вы владелец квартиры и сдаёте её на Airbnb.	Для владельцев жилья, ищущих большую доходность.
Управление недвижимостью	Вы управляете чужими квартирами за комиссию 15–20 %.	Для организованных людей с навыками сервиса.
Субаренда (Sublet)	Вы арендуете квартиру у владельца и, с его разрешения, сдаёте её через Airbnb.	Для предпринимателей без капитала.

---

🔹 Глава 2. Рынок краткосрочной аренды в Израиле

Город	Туристический спрос	Цена за ночь	Средняя заполняемость	Потенциальная прибыль	Особенности
Тель-Авив	🔥 Очень высокий	500–900 ₪	80–85 %	10 000–15 000 ₪	Постоянный спрос, высокая конкуренция.
Герцлия	Высокий	600–1 000 ₪	70–75 %	9 000–13 000 ₪	Прибрежная зона, бизнес-туризм.
Бат-Ям	Растёт	400–700 ₪	75–80 %	7 000–10 000 ₪	Дешевле Тель-Авива, удобное расположение.
Тверия	Сезонный	350–600 ₪	55–70 %	5 000–8 000 ₪	Высокий спрос в праздники.
Хайфа	Средний	400–700 ₪	65–75 %	6 000–9 000 ₪	Город-порт, местный туризм.
Эйлат	Очень высокий	600–1 200 ₪	85–90 %	12 000–20 000 ₪	Круглогодичный спрос.
Иерусалим	Высокий	500–1 000 ₪	75–85 %	9 000–14 000 ₪	Международный и религиозный туризм.

---

🔹 Глава 3. Юридическое оформление и налоги

Любая деятельность по краткосрочной аренде должна быть законной и задекларированной.
Выбор формы зависит от дохода и числа квартир.

Статус	Годовой доход	Преимущества	Недостатки
Осек Патур (освобождённый предприниматель)	До ≈107 000 ₪	Простая регистрация, без НДС	Нельзя возвращать НДС по расходам
Осек Мурше (зарегистрированный предприниматель)	Без лимита	Можно вычитать НДС, выше имидж	Требует бухгалтерии
ООО (חברה בע״מ)	От 5 квартир и более	Налоговые преимущества, юр. защита	Высокие расходы на содержание

💡 Совет: обратитесь к бухгалтеру, специализирующемуся на Airbnb-аренде, чтобы оптимизировать налоги.

---

🔹 Глава 4. Подготовка квартиры

Этап 1 – Проверки

• Убедитесь, что краткосрочная аренда разрешена муниципалитетом.
• Проверьте правила дома (нет ли запрета).
• Оформите страховку с покрытием ущерба от гостей.

Этап 2 – Ремонт и дизайн

• Освежите стены, освещение, мебель.
• Интерьер в стиле «мини-отель»: светло, чисто, уютно.

Этап 3 – Обязательное оснащение

Категория	Необходимые предметы
Кухня	Холодильник, плита, микроволновка, посуда, чайник
Гостиная	Диван, журнальный столик, телевизор
Спальня	Кровать, матрас, постельное бельё
Ванная	Полотенца, шампунь, мыло, фен
Уборка	Пылесос, швабра, чистящие средства
Безопасность	Огнетушитель, дымовой датчик, аптечка

---

🔹 Глава 5. Размещение квартиры на Airbnb — пошагово

1. Откройте приложение Airbnb → «Стать хозяином».
2. Выберите «Создать новое объявление».
3. Укажите тип жилья, адрес, этаж, доступ.
4. Загрузите 7–10 профессиональных фото.
5. Напишите привлекательное описание.
6. Установите цену за ночь или включите Smart Pricing.
7. Задайте правила и условия отмены.
8. Откройте даты в календаре.
9. Проверьте и опубликуйте!

💡 Совет: добавьте описание и на английском — это увеличит просмотры в 2 раза.

---

🔹 Глава 6. Модель управления чужими квартирами

Ваши обязанности

• Ведение аккаунта Airbnb.
• Общение с гостями.
• Координация уборки и ремонта.
• Финансовая отчётность владельцу.

Доход

15–20 % от ежемесячной выручки.

💵 Пример:
Доход 10 000 ₪ → Комиссия 1 500–2 000 ₪.
10 квартир → 15 000–20 000 ₪ в месяц.

Плюсы	Минусы
Не требуется собственность	Требует постоянной доступности
Быстрая масштабируемость	Ответственность перед клиентами

---

🔹 Глава 7. Модель субаренды (Sublet)

Суть

Вы арендуете жильё на длительный срок (минимум 12 мес.)
и с письменного разрешения владельца сдаёте его посуточно.

В договоре обязательно

• Прямое разрешение на поднаём.
• Кто оплачивает счета, ремонт, страховку.

Пример расчёта прибыли (Бат-Ям)

Статья	Сумма
Аренда владельцу	5 000 ₪
Коммунальные, уборка	1 000 ₪
Мелкий ремонт	500 ₪
Доход Airbnb	8 000 ₪
Чистая прибыль	1 500–2 000 ₪

---

🔹 Глава 8. Автоматизация и программы управления

Когда у вас 3 и более квартир, ручное управление становится неэффективным.
Используйте Channel Manager / PMS — систему управления объявлениями.

Платформа	Для кого	Преимущества
Guesty	От 3 объектов	Израильская система, полная автоматизация
Dov	Средний масштаб	Синхронизация Airbnb + Booking, отчёты
Hostaway	Большие портфели	Динамические цены, мобильное приложение
Hospitable (Smartbnb)	Качество сервиса	Автоматические сообщения гостям

💡 Когда подключать:

• 3 и более квартир.
• Работа сразу с несколькими платформами.
• Трудозатраты > 1 ч в день.

---

🔹 Глава 9. Финансовое планирование и прибыль

Модель	Доход	Расходы	Чистая прибыль	Окупаемость
Собственность	12 000 ₪	2 000 ₪	10 000 ₪	10–12 % годовых
Управление	30 000 ₪	0 ₪	6 000 ₪	Очень высокая
Субаренда	8 000 ₪	6 000 ₪	2 000 ₪	~33 % на вложения

Инструменты

• Google Sheets / Excel для учёта.
• Wave, Zoho Books — бухгалтерия.
• Сохраняйте все чеки для налоговых вычетов.

---

🔹 Глава 10. Маркетинг и сервис

• 📸 Профессиональные фотографии.
• ✍️ Живое описание — продавайте эмоцию, не только жильё.
• 💬 Быстрые ответы — повышают рейтинг Airbnb.
• 🎁 Маленький подарок — вино, шоколад, открытка.
• 📱 Соцсети — создайте бренд.
• ⭐ Просите отзывы — больше 5★ = больше бронирований.

---

🔹 Приложение 1. Шаблон договора управления (кратко)

• Срок: 12 мес.
• Комиссия: 15–20 % от дохода.
• Обязанности: уборка, общение, отчёты.
• Расторжение: за 30 дней предупреждения.

---

🔹 Приложение 2. Ежемесячная таблица прибыли

Месяц	Доход	Расходы	Прибыль	Комментарий
Январь	8 500 ₪	2 100 ₪	6 400 ₪	Высокий сезон
Февраль	7 000 ₪	2 000 ₪	5 000 ₪	Низкий сезон
Март	9 200 ₪	2 200 ₪	7 000 ₪	Праздники

---

🔹 Приложение 3. Чек-лист перед запуском

• ✅ Уборка и фото готово.
• ✅ Описание на русском и английском.
• ✅ Подключён банковский счёт.
• ✅ Календарь актуален.
• ✅ Проверен Wi-Fi, свет, вода.
• ✅ Инструкция для гостей напечатана.

---

🔹 Заключение – Путь к устойчивому бизнесу

Начните с одной квартиры, наработайте опыт,
потом добавляйте новые объекты и автоматизируйте управление с помощью Guesty, Dov или Hostaway.
Так вы создадите легальный, стабильный и прибыльный бизнес Airbnb в Израиле — вне зависимости от того, владелец вы, управляющий или инвестор.

---

💡 Финальный совет:
При управлении более чем 3 объектами подключите системы автоматизации.
Они возьмут на себя календарь, цены, сообщения и отчёты — и превратят вашу деятельность в настоящий профессиональный бизнес.